房屋交易計稅價格計算系統技術方案

一種房屋交易計稅價格計算系統，包括本期小區掛牌價和成交價計算模塊、本期小區綜合漲幅計算模塊、本期小區基準價計算模塊、本期樓幢系數計算模塊、本期樓幢基準價計算模塊、本期房屋套基準價計算模塊，用于將本期樓幢基準價ＢＰ↓［ｎ］結合預設的樓層系數Ｆ、朝向系數Ｏ、面積系數Ａｒ，得到房屋套基準價ＨＰ↓［ｎ］，ＨＰ↓［ｎ］等于ＢＰ↓［ｎ］、１加Ｆ、１加Ｏ和Ａｒ四個數值之積，參照下式：ＨＰ↓［ｎ］＝ＢＰ↓［ｎ］×（１＋Ｆ）×（１＋Ｏ）×Ａｒ。本發明專利技術提供一種采用市場法、計算結果可靠性良好的房屋交易計稅價格計算系統。

【技術實現步驟摘要】

本專利技術涉及一種房屋交易計稅價格系統。
技術介紹
房地產價格受如物業類型、層次、朝向、建造年代等等多方面的 影響，特別是二手房，建筑結構、戶型平面布局以及與現行的建筑標 準存在不少差異，因此二手房價格是一個房一個價。另外，由于我國 納稅人稅收誠信度比較低，國家稅務機關稅收征管、稽查手段落后，使目前全國房地產業每年有大量的稅收收入流失；由于對稅收收入估 算不準，使各級領導在制定房地產稅收政策方面，存在方向模糊，制 定政策量化依據不足等情況。只有在房地產交易價格核定過程中及時 發現問題，糾正問題，稅收征管部門才能對納稅人在申辦、購票、納 稅等方面實施動態的監控，才能最大限度發揮稅務機關整體管理效能。 目前，我國對房地產交易價格的評估方法有市場法、收益法和成 本法，這是中介機構的評估師在對二手房價格評估時常用的方法。而 對于二手房交易稅收征管部門來說，通常使用了成本法，成本法優點是計算較為簡便，缺點是往往不能正確地反應房地產的真實價值。尤 其對于二手房，建筑結構、戶型平面布局以及與現行的建筑標準存在 不少差異，更是與市場實際成交價格相差較大。
技術實現思路
為了克服己有的房屋交易計稅價格系統的計算結果可靠性差的不 足，本專利技術提供一種采用市場法、計算結果可靠性良好的房屋交易計稅價格計算系統。本專利技術解決其技術問題所采用的技術方案是-一種房屋交易計稅價格計算系統，包括本期小區掛牌價和成交 價計算模塊，用于對設定時間段內的二手房掛牌價和二手房實際成交 價使用最小二乘法，分別得到本期小區掛牌價Cn和本期小區成交價 Bn;并計算得到本期小區掛牌價相對上期掛牌價漲幅(Cn—Cn-i)/C^; 以及本期小區成交價相對上期成交價漲幅(Bn — Bn.OZBn.p n為自然數；本期小區綜合漲幅計算模塊，用于按照預設的掛牌價漲幅權重Gm和成交價漲幅權重Om，得到本期小區綜合漲幅Zm，該值等于掛牌價漲幅與對應權重之積加上成交價漲幅與對應權重之積，參照下式.-Zm= xGm+[(Bn —Bn-,)/B』xOm;本期小區基準價計算模塊，用將1與本期小區綜合漲幅之和乘以 上期小區基準價A^，得到本期小區基準價，參照下式An=(l+Zm)xAn—1;本期樓幢系數計算模塊，用于由上期樓幢基準價除以上期小區基準價得到X^BPnVAn-,;本期樓幢基準價計算模塊，用于由本期小區基準價An和本期樓幢系數Xn相乘得到的BPn=AnxXn;本期房屋套基準價計算模塊，用于將本期樓幢基準價BPn結合預設的樓層系數F、朝向系數O、面積系數Ar，得到房屋套基準價HPn， HPn等于BPn、 1加F、 1加O和Ar四個數值之積，參照下式 HPn=BPnx(l+F)x(l+0)xAr;所述本期小區掛牌價和成交價計算模塊連接本期小區綜合漲幅計 算模塊，所述本期小區綜合漲幅計算模塊連接所述本期小區基準價計 算模塊，所述本期小區基準價計算模塊連接所述本期樓幢系數計算模 塊，所述本期樓幢系數計算模塊連接所述本期樓幢基準價計算模塊， 所述本期樓幢基準價計算模塊連接所述本期房屋套基準價計算模塊， 所述本期房屋套基準價計算模塊連接所述本期小區掛牌價和成交價計 算模塊。作為優選的一種方案所述房屋交易計稅價格計算系統還包括 評估基期小區基準價、基期小區掛牌價和基期小區成交價計算模塊， 用以將評估公司提供的樓幢基準價作為基期樓幢基準價BP。，由算術 平均法生成基期小區基準價A。；使用最小二乘法從二手房掛牌價和 二手房實際成交價分別得到基期小區掛牌價C。和基期小區成交價 B0;所述評估基期小區基準價、基期小區掛牌價和基期小區成交價計算模塊連接所述本期小區掛牌價和成交價計算模塊。本專利技術的技術構思為目前，我國對房地產交易價格的評估方法有市場法、收益法和成本法，這是中介機構的評估師在對二手房價格評估時常用的方法。而對于二手房交易稅收征管部門來說，近一兩年才在北京、重慶、丹東、南京和杭州五個城市進行了房地產評稅軟件的試點。其他四個城市的評稅軟件主要都使用了成本法，只有我們的軟件使用市場法，用數學模型結合每套房產的樓層、戶型、朝向、建成年份、周邊景觀等因素，再結合房產歷史成交價格數據動態產生每套房產的核定價格。成本法優點是計算較為簡便，缺點是往往不能正確地反應房地產的真實價值。尤其對于二手房，建筑結構、戶型平面布局以及與現行 的建筑標準存在不少差異，更是與市場實際成交價格相差較大。市場 法將可比案例與估價對象在交易情況、交易時間、房地產狀況等方面 進行比較，最終得出估價對象的客觀合理價值，得出的結果與市場交 易情況相吻合，最具實際價值。本專利技術的有益效果主要表現在采用市場法、計算結果可靠性良好。附圖說明圖1是房屋交易計稅價格計算系統的原理框圖。 圖2是房屋交易計稅價格計算系統的流程圖 具體實施例方式下面結合附圖對本專利技術作進一步描述。參照圖1和圖2， 一種房屋交易計稅價格計算系統，包括本期 小區掛牌價和成交價計算模塊，用于對設定時間段內的二手房掛牌價 和二手房實際成交價使用最小二乘法，分別得到本期小區掛牌價cn 和本期小區成交價Bn;并計算得到本期小區掛牌價相對上期掛牌價漲 幅(Cn—C^)/Cn-n以及本期小區成交價相對上期成交價漲幅(Bn—B w)/Bm， n為自然數；本期小區綜合漲幅計算模塊，用于按照預設的掛牌價漲幅權重 Gm和成交價漲幅權重Om，得到本期小區綜合漲幅Zm，該值等于掛牌價漲幅與對應權重之積加上成交價漲幅與對應權重之積，參照下式 Zm= xGm+xOm;本期小區基準價計算模塊，用將1與本期小區綜合漲幅之和乘以上期小區基準價A^，得到本期小區基準價，參照下式An=(l+Zm)xAn—1;本期樓幢系數計算模塊，用于由上期樓幢基準價除以上期小區基準價得到Xn=BPnVAn.1;本期樓幢基準價計算模塊，用于由本期小區基準價An和本期樓 幢系數Xn相乘得到的BPn=AnxXn;本期房屋套基準價計算模塊，用于將本期樓幢基準價BPn結合預 設的樓層系數F、朝向系數O、面積系數Ar，得到房屋套基準價mV HPn等于BPn、 1加F、 1加O和Ar四個數值之積，參照下式 HPn=BPn x (1+F) x (1 +0) x Ar;所述本期小區掛牌價和成交價計算模塊連接本期小區綜合漲幅計 算模塊，所述本期小區綜合漲幅計算模塊連接所述本期小區基準價計 算模塊，所述本期小區基準價計算模塊連接所述本期樓幢系數計算模 塊，所述本期樓幢系數計算模塊連接所述本期樓幢基準價計算模塊， 所述本期樓幢基準價計算模塊連接所述本期房屋套基準價計算模塊， 所述本期房屋套基準價計算模塊連接所述本期小區掛牌價和成交價計 算模塊。所述房屋交易計稅價格計算系統還包括評估基期小區基準價、 基期小區掛牌價和基期小區成交價計算模塊，用以將評估公司提供的 樓幢基準價作為基期樓幢基準價BPQ，由算術平均法生成基期小區基 準價A。；使用最小二乘法從二手房掛牌價和二手房實際成交價分別 得到基期小區掛牌價C。和基期小區成交價BQ;所述評估基期小區基 準價、基期小區掛牌價和基期小區成交價計算模塊連接所述本期小區掛牌價和成交價計算模塊。本實施例是一個循環算法，用來生成二手房交易稅收相關的小區基準價、樓幢基準價和房屋套基準價。隨著不本文檔來自技高網...

【技術保護點】
一種房屋交易計稅價格計算系統，其特征在于：所述房屋交易計稅價格計算系統包括：　本期小區掛牌價和成交價計算模塊，用于對設定時間段內的二手房掛牌價和二手房實際成交價使用最小二乘法，分別得到本期小區掛牌價Ｃ↓［ｎ］和本期小區成交價Ｂ↓［ｎ］ ；并計算得到本期小區掛牌價相對上期掛牌價漲幅（Ｃ↓［ｎ］－Ｃ↓［ｎ－１］）／Ｃ↓［ｎ－１］；以及本期小區成交價相對上期成交價漲幅（Ｂ↓［ｎ］－Ｂ↓［ｎ－１］）／Ｂ↓［ｎ－１］，ｎ為自然數；　本期小區綜合漲幅計算模塊，用于按照預設的掛牌 價漲幅權重Ｇ↓［ｍ］和成交價漲幅權重Ｏ↓［ｍ］，得到本期小區綜合漲幅Ｚ↓［ｍ］，該值等于掛牌價漲幅與對應權重之積加上成交價漲幅與對應權重之積，參照下式：　Ｚ↓［ｍ］＝［（Ｃ↓［ｎ］－Ｃ↓［ｎ－１］）／Ｃ↓［ｎ－１］］×Ｇ↓［ｍ］＋［（ Ｂ↓［ｎ］－Ｂ↓［ｎ－１］）／Ｂ↓［ｎ－１］］×Ｏ↓［ｍ］；　本期小區基準價計算模塊，用將１與本期小區綜合漲幅之和乘以上期小區基準價Ａ↓［ｎ－１］，得到本期小區基準價，參照下式：　Ａ↓［ｎ］＝（１＋Ｚ↓［ｍ］）×Ａ↓［ｎ－１］； 　本期樓幢系數計算模塊，用于由上期樓幢基準價除以上期小區基準價得到Ｘ↓［ｎ］＝ＢＰ↓［ｎ－１］／Ａ↓［ｎ－１］；　本期樓幢基準價計算模塊，用于由本期小區基準價Ａ↓［ｎ］和本期樓幢系數Ｘ↓［ｎ］相乘得到的ＢＰ↓［ｎ］＝Ａ↓［ｎ］× Ｘ↓［ｎ］；　本期房屋套基準價計算模塊，用于將本期樓幢基準價ＢＰ↓［ｎ］結合預設的樓層系數Ｆ、朝向系數Ｏ、面積系數Ａｒ，得到房屋套基準價ＨＰ↓［ｎ］，ＨＰ↓［ｎ］等于ＢＰ↓［ｎ］、１加Ｆ、１加Ｏ和Ａｒ四個數值之積，參照下式：　Ｈ Ｐ↓［ｎ］＝ＢＰ↓［ｎ］×（１＋Ｆ）×（１＋Ｏ）×Ａｒ；　所述本期小區掛牌價和成交價計算模塊連接本期小區綜合漲幅計算模塊，所述本期小區綜合漲幅計算模塊連接所述本期小區基準價計算模塊，所述本期小區基準價計算模塊連接所述本期樓幢系數計算模 塊，所述本期樓幢系數計算模塊連接所述本期樓幢基準價計算模塊，所述本期樓幢基準價計算模塊連接所述本期房屋套基準價計算模塊，所述本期房屋套基準價計算模塊連接所述本期小區掛牌價和成交價計算模塊。...

【技術特征摘要】

【專利技術屬性】
技術研發人員：楊威，王存宇，林勇，王翔，彭敏佳，
申請(專利權)人：浙江天正信息科技有限公司，
類型：發明
國別省市：86[中國|杭州]