【技術(shù)實(shí)現(xiàn)步驟摘要】
本專利技術(shù)涉及房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)研究領(lǐng)域，尤其是涉及一種基于特征價格模型精準(zhǔn)測度城市房地產(chǎn)市場外溢范圍的方法。
技術(shù)介紹
1、作為一個被廣泛認(rèn)知的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場的外溢效應(yīng)多被用于描述宏觀層面城市或城區(qū)之間的相互作用關(guān)系，但缺乏在更精細(xì)的尺度上對外溢現(xiàn)象的空間描述。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場外溢效應(yīng)測度側(cè)重于計量經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的因果相關(guān)性和影響強(qiáng)度測定，通常基于數(shù)據(jù)量大、收集難度高、更新速度慢的房價時序數(shù)據(jù)，最終以數(shù)據(jù)表或網(wǎng)絡(luò)圖呈現(xiàn)的結(jié)果可讀性不高，難以在實(shí)際應(yīng)用和規(guī)劃決策方面發(fā)揮有效支持作用。
2、特征價格模型是房地產(chǎn)市場價格評估、預(yù)測和影響因素分析的經(jīng)典工具，常用于價格指數(shù)制定和子市場劃分，但與空間的聯(lián)系相對薄弱、對城市間房地產(chǎn)市場的異質(zhì)性描述不足；當(dāng)前城市房地產(chǎn)市場外溢的測度多從漣漪效應(yīng)和泡沫效應(yīng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，停留在城市間的宏觀影響作用，難以深入到區(qū)縣乃至街道組團(tuán)尺度。如果能采用特征價格模型最優(yōu)擬合度作為異質(zhì)性衡量指標(biāo)的分析尺度自由靈活、能夠較為精確地求解出城市房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的跨邊界外溢空間范圍，對于理解外溢效應(yīng)的影響因素和傳導(dǎo)機(jī)制有重要意義。但是目前并沒有看到相關(guān)的研究和應(yīng)用。
技術(shù)實(shí)現(xiàn)思路
1、針對現(xiàn)有技術(shù)存在的上述問題，本專利技術(shù)提供了一種基于特征價格模型精準(zhǔn)測度城市房地產(chǎn)市場外溢范圍的方法，通過房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)視角測度外溢效應(yīng)并再認(rèn)知其重塑下的城市邊界空間地理特征，可為理解房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)外溢運(yùn)行機(jī)制以及政策落位提供新的視角和方法。
2、本專利技術(shù)的技術(shù)方案
3、一種基于特征價格模型精準(zhǔn)測度城市房地產(chǎn)市場外溢范圍的方法，包括以下步驟：
4、s1、采集研究城市主要建成區(qū)范圍的房價點(diǎn)空間矢量數(shù)據(jù)，定義為房價樣本點(diǎn)，并得到一個房價樣本點(diǎn)的集合，即房價樣本點(diǎn)集hp；所述房價樣本點(diǎn)包括：房屋單價信息、房屋結(jié)構(gòu)信息和房屋經(jīng)緯度信息；所述房屋結(jié)構(gòu)信息包括：面積、臥室數(shù)量、衛(wèi)生間數(shù)量和樓層；
5、s2、以房價樣本點(diǎn)集hp為基礎(chǔ)，使用arcgis?pro的“核密度估計”工具生成柵格數(shù)據(jù)集，記作grid_kde；
6、s3、根據(jù)柵格數(shù)據(jù)集grid_kde，使用arcgis?pro的“按屬性選擇”工具生成多邊形團(tuán)簇的集合，記為城市自然居住區(qū)團(tuán)簇集g；
7、s4、設(shè)置空間鄰近距離閾值w，按照以下規(guī)則遍歷城市自然居住區(qū)團(tuán)簇集g中的每個多邊形：對于選中的多邊形i，計算它到g中其他多邊形的邊界距離并取得最小值，記為di，如果di≤w則標(biāo)記該多邊形；所述邊界距離即兩個多邊形邊界之間的最短距離；遍歷結(jié)束后，將所有被標(biāo)記的多邊形共同組成一個新的集合，該多邊形團(tuán)簇集即為理論上的城市跨邊界空間連綿區(qū)，記作ssoa；
8、s5、選擇初始城市a，該城市的房價樣本點(diǎn)集為hpa；根據(jù)hpa計算特征價格模型ma，獲得初始擬合優(yōu)度r2a；在該城市的ssoa地區(qū)中，按質(zhì)心距由近到遠(yuǎn)的原則，將城市自然居住區(qū)團(tuán)簇集g中每個多邊形團(tuán)簇i對應(yīng)的房價樣本點(diǎn)hpi逐一追加到hpa中再次使用ma計算，排除納入后顯著因子beta正負(fù)反轉(zhuǎn)的多邊形團(tuán)簇，保留納入后擬合優(yōu)度r2a上升的多邊形團(tuán)簇，直至遍歷全部ssoa地區(qū)達(dá)到r2a最優(yōu)，剩余的多邊形團(tuán)簇即為能夠提高特征價格模型解釋力、具有同質(zhì)性的住房經(jīng)濟(jì)溢出地區(qū)，記為hssoa；
9、s6、先計算hssoa中各多邊形團(tuán)簇與初始城市a的醫(yī)療、交通、教育、商業(yè)、景觀這五大類重要地物點(diǎn)的歐式距離xh、xt、xe、xs、xl，再將這五個歐氏距離作為新增因變量加入特征價格模型ma中再次計算，最后根據(jù)因子顯著性進(jìn)一步提取出具備關(guān)鍵驅(qū)動力的外源因素影響地區(qū)ehssoa。
10、進(jìn)一步的，s3的具體步驟如下：
11、s3-1、以grid_kde為輸入柵格，使用arcgis?pro的“重分類”工具，分類方式設(shè)置為“自然間斷點(diǎn)法”，類別數(shù)保持默認(rèn)，運(yùn)行生成柵格數(shù)據(jù)集，記為grid_reclass；相較于具有連續(xù)浮點(diǎn)數(shù)密度值的grid_kde，grid_reclass的柵格值在默認(rèn)條件下為1~5之間的正整數(shù)；
12、s3-2、以grid_reclass為輸入柵格，使用arcgis?pro的“按屬性選擇”工具，選擇值大于1的柵格，再使用arcgis?pro?的“柵格轉(zhuǎn)面”工具，將選擇的值大于1的柵格作為輸入柵格，取消勾選“簡化面”選項，運(yùn)行生成多邊形數(shù)據(jù)集并導(dǎo)出為shapefile文件，其中的多邊形即為城市自然居住區(qū)團(tuán)簇，記作shp_cluster；
13、s3-3、以shp_cluster為輸入數(shù)據(jù)，使用arcgis?pro的“要素轉(zhuǎn)點(diǎn)”工具，勾選“內(nèi)部點(diǎn)”選項，運(yùn)行生成團(tuán)簇質(zhì)心點(diǎn)數(shù)據(jù)集，并導(dǎo)出shapefile文件，記作shp_center。
14、進(jìn)一步的，s4的具體步驟如下：
15、s4-1、以shp_cluster為輸入數(shù)據(jù)，使用arcgis?pro的“成對緩沖”工具，將緩沖距離設(shè)置為空間鄰近距離閾值w，取消勾選“將全部要素輸出為單一要素面”，運(yùn)行生成多邊形數(shù)據(jù)集并導(dǎo)出shapefile文件，記為shp_buffer；
16、s4-2、將選定的城市記作sc，其鄰接城市的集合記作ac，存儲有上述兩者行政邊界范圍的多邊形面的shapefile文件分別記作shp_sc和shp_ac，存儲有上述兩者房價樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)的shapefile文件分別記作hp_sc和hp_ac；
17、s4-3、使用python計算城市跨邊界空間連綿區(qū)ssoa，具體步驟如下：
18、s4-3-1、調(diào)用geopandas庫，讀取并選擇shp_center中所有位于shp_sc中的點(diǎn)，將該點(diǎn)集記作sc_center；
19、s4-3-2、調(diào)用geopandas庫，讀取并選擇shp_buffer中所有包含sc_center的多邊形，將該多邊形集合記作sc_buffer；
20、s4-3-3、調(diào)用geopandas庫，讀取并選擇shp_cluster中所有與sc_buffer相交的多邊形，將該多邊形集合記作sc_cluster；
21、s4-3-4、調(diào)用geopandas庫，讀取并選擇sc_cluster中所有位于shp_ac中的多邊形，該多邊形集合即為sc的跨邊界空間連綿區(qū)ssoa。
22、進(jìn)一步的，步驟s5中，使用python計算城市跨邊界住房外溢區(qū)hssoa，具體步驟如下：
23、s5-1、調(diào)用geopandas庫，計算跨邊界空間連綿區(qū)ssoa中每個多邊形到sc邊界之間的歐式距離，并按照從小到大的順序重新排序；
24、s5-2、將房價樣本點(diǎn)集hp的初始值hp_ini設(shè)置為?hp_sc；按s5-1確定的順序逐個讀取ssoa中的多邊形p；每讀取一個多邊形p，就執(zhí)行s5-2-1至s5-2-4的操作：
25、s5-2-1、讀取并選擇hp中所有位于多邊形p中的點(diǎn)，與hp_ini合并得到hp_merge；...
【技術(shù)保護(hù)點(diǎn)】
1.一種基于特征價格模型精準(zhǔn)測度城市房地產(chǎn)市場外溢范圍的方法，其特征在于，包括以下步驟：
2.根據(jù)權(quán)利要求1所述的一種基于特征價格模型精準(zhǔn)測度城市房地產(chǎn)市場外溢范圍的方法，其特征在于，S3的具體步驟如下：
3.根據(jù)權(quán)利要求2所述的一種基于特征價格模型精準(zhǔn)測度城市房地產(chǎn)市場外溢范圍的方法，其特征在于，S4的具體步驟如下：
4.根據(jù)權(quán)利要求3所述的一種基于特征價格模型精準(zhǔn)測度城市房地產(chǎn)市場外溢范圍的方法，其特征在于：
5.根據(jù)權(quán)利要求4所述的一種基于特征價格模型精準(zhǔn)測度城市房地產(chǎn)市場外溢范圍的方法，其特征在于：
6.根據(jù)權(quán)利要求5所述的一種基于特征價格模型精準(zhǔn)測度城市房地產(chǎn)市場外溢范圍的方法，其特征在于：
【技術(shù)特征摘要】
1.一種基于特征價格模型精準(zhǔn)測度城市房地產(chǎn)市場外溢范圍的方法，其特征在于，包括以下步驟：
2.根據(jù)權(quán)利要求1所述的一種基于特征價格模型精準(zhǔn)測度城市房地產(chǎn)市場外溢范圍的方法，其特征在于，s3的具體步驟如下：
3.根據(jù)權(quán)利要求2所述的一種基于特征價格模型精準(zhǔn)測度城市房地產(chǎn)市場外溢范圍的方法，其特征在于，s4的具體...
【專利技術(shù)屬性】
技術(shù)研發(fā)人員：沈堯，宋奇，馮韻潔，曹杰，胡玶妍，
申請(專利權(quán))人：同濟(jì)大學(xué)，
類型：發(fā)明
國別省市：
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